STVARNO PRAVO IN NEPREMIČNINE

Stvarno pravo določa pravila in obveznosti med ljudmi, ki so vezane ne nepremičnine, glede prodaje, davkov, zemljiške knjige, pogodb, gradnje...

Apr 11, 2011

Zakon o zemljiški knjigi

Predlog sprememb zakona o zemljiški knjigi določa pristojnost notarjev in odvetnikov za vpis nepremičnin v zemljiško knjigo. Že utečen postopek vpisa v zemljiško knjigo, ki je omogočal vsakemu posamezniku, da je sam vpisal svojo nepremičnino v zemljiško knjigo, se spreminja v korist notarjev in odvetnikov.  Predvidene spremembe zakona o zemljiški knjigi bodo povečale skupne stroške pri prodaji nepremičnine.
Zemljiška knjiga


Če bosta vlada in državni zbor potrdila spremembe zakona o zemljiški knjigi, ki so jih pripravili na pravosodnem ministrstvu, bo po novem zemljiškoknjižne predloge mogoče vlagati zgolj v elektronski obliki, in to le pri notarjih ali odvetnikih. To naj bi pospešilo vpis lastninske pravice na nepremičninah, omogočilo elektronsko obliko vpisov in zmanjšalo možnost zlorab. Danes lahko zemljiškoknjižne predloge vlaga vsak posameznik. Obrazec za vpis v zemljiško knjigo lahko kupi v knjigarni ali predlog sestavi sam. Elektronski vpogled v zemljiško knjigo omogoča enostvno pridobivanje izpiskov iz zemljiške knjige in vse širša uporaba računalnikov omogoča posameznikom, da svoje pravice lažje urejajo sami.
Po novem predlogu bodo zemljiškoknjižne predloge sestavljali samo notarji ali odvetniki. Zakaj ne diplomirani pravniki, nepremičninski posredniki, cenilci, geodeti, upravni delavci. V elektronsko obliko bi lahko pretvarjali pisne zemljiškoknjižne predloge na vložiščih sodišča in s tem preprečili monopol notarjev in odvetnikov, ki še nikoli niso bili poceni.
Kako drage so odvetniške in notarske storitve kupci nepremičnin občutijo pri sklenitev pogodbe o najemu kredita in zavarovanju kredita s hipoteko v obliki notarskega zapisa.
Predlagane spremembe zakona o zemljiški knjigi v korist notarjev in odvetnikov niso v skladu z evropsko težnjo po prostem pretoku storitev.

Labels:

Mar 22, 2011

Cenitev vrednosti nepremičnine, stanovanja, hiše, poslovnega prostora

Cenitev vrednosti nepremičnine, stanovanja
Cenitev tržne vrednosti nepremičnine kot pomoč pri odločitvi o nakupu nepremičnine.
Neodvisni strokovnjak, sodni cenilec ali nepremičninski posrednik vam pred odločitvojo o nakupu nepremičnine lahko izdela cenitev nepremičnine, stanovanja, hiše. V cenitvi preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine, jo primerja z drugimi podobnimi nepremičninami in izlušči objektivne prednosti in slabosti nepremičnine.

Pravno stanje nepremičnine:
- lastninsko pravico prodajalca,
- morebitne obremenitve s hipotekami, najemi,
- legalnost gradnje

Dejansko stanje nepremičnine:
- kvaliteto gradnje
- zastaranje stavbe
- razvojne možnosti nepremičnine

Vrednost nepremičnine:
- tržna vrednost nepremičnine

Ocena vrednosti nepremičnine ni analiza oglasov, ampak raziskava dejanskih cen, po katerih so bile prodane podobne nepremičnine, na podobni lokacijah.
Cenitev vrednosti nepremičnine, poslovnega prostora


Ocenjevalec mora naročniku cenitve argumentirati svojo oceno vrednosti in mu svetovati primerno prodajno ceno hiše, stanovanja.

Labels: ,

Jan 7, 2011

Zemljiškoknjižni izpisek


Zemljiška knjiga
Za vse nepremičnine, ki so že vpisane v elektronsko ZK, lahko izpisek iz zemljiške knjige pridobite preko spleta. Vnesti morate podatke o nepremičnini (katastrska občina, parcelna številka,  vložno številko).   Ker se naša država trudi, da bo poslovanje državljanov poenostavila je iz zemljiških izpiskov izločila podatke o izmerah stanovanj, hiš. Te podatke dobimo na spletnih straneh Geodetske uprave Republike Slovenije.


Labels:

Jan 6, 2011

Najemniška pogodba za stanovaje, hišo in akontacija dohodnine

Najemniška pogodba

Lastniki nepremičnin, ki so v letu 2010 oddali fizičnim osebam stanovanja, hiše v najem, morajo najpozneje do 17. januarja 2011 na pristojni davčni upravi oddati napoved za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
Obrazec je na voljo na spletnih straneh Dursa. Na Dursu bodo odločbo o višini akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja izdali v 30 dneh od vložitve. Akontacija je določena v višini 25 odstotkov od davčne osnove.
Lastniki nepremičnine, so dolžni napovedati dohodke iz najemniške pogodbe za stanovanje, hišo tako v Sloveniji kot tudi v tujini.
Davčna osnova je tržno dosežena najemnina v najemni pogodbi, zmanjšana za stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja. To velja v primeru, da te stroške v času oddajanja premoženja v najem plačuje lastnik nepremičnine.
Če lastnik nepremičnine ne uveljavlja dejanskih stroškov, pa lahko uveljavlja normirane stroške v višini 40 odstotkov od dosežene najmenine v najemniški pogodbi.

Labels:

Dec 9, 2010

Obvestilo o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin

 tržni vrednosti nepremičnin
Geodetska uprava Republike Slovenije pripravlja v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin in Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin določitev vrednosti vseh nepremičnin v Republiki Sloveniji. Vrednost nepremičnin po tem zakonu je posplošena tržna vrednost nepremičnin, določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin. Izračunane vrednosti nepremičnin se bodo uporabljale za potrebe davčne uprave in druge javne namene.

Geodetska uprava bo lastnikom nepremičnin v Sloveniji na dom poslala poskusni izračun vrednosti nepremičnine. Osnovni namen obvestila o cenitvi nepremičnine, posplošeni tržni vrednosti je seznanitev z vrednostjo za potrebe davka na nepremičnine. Če se lastniki ne bodo strinjali z uporabljenimi modeli za izračun vrednosti nepremičnin, bodo to sporočili Geodetski upravi. Na obvestilih bodo poleg podatka o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin navedeni tudi podatki o nepremičninah. Lastniki bodo imeli dva meseca časa, da bodo na obrazcih   ali s pomočjo aplikacije, geodetski upravi sporočili morebitne spremembe podatkov ali dali pripombe na modele vrednotenja nepremičnin.

Labels: ,

Nov 22, 2010

Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo

Etažna lastnina

Etažna lastnina nastane s pravnim poslom, sporazumom med solastniki obstoječe stavbe z več posameznimi deli. (stanovanja, poslovni prostori). Podlaga za sporazum je izmera skupnih delov stavbe in posameznih delov stavbe. Geodetski elaborata vsebuje etažni načrt posameznih delov v stavbi, določitev identifikacijskih številk posameznim delom stavbe in določitev njihovih izmer. Vpis stavbe v Kataster stavb se opravi pri lokalni Geodetski upravi.
Na podlagi odločbe o vpisu stavbe v kataster stavb in sporazuma o oblikovanju etažne lastnine se izdela zemljiškoknjižni predlog za vpis etažne lastnine na večstanovanjskem objektu.
Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo pomeni otvoritev posebnega vložka v katerega se vpiše stavbišče in stavba v etažni lastnini in  podvložki v katerih so vpisani posamezni deli stavbe (stanovanja, poslovni prostori, skupni prostori). Posameznim delom je potrebno določiti lastnike na podlagi solastniških deležev ali starih pogodb.

Labels:

Nov 11, 2010

Vpis v zemljiško knjigo – vzpostavitev zemljiškoknjižne listine

Za vpis v zemljiško knjigo potrebuje kupec, kadar nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, celotno verigo originalnih kupoprodajnih pogodb.
Verigo pogodb sestavljajo originalne prodajne pogodbe za posamezno nepremičnino od investitorja, vmesnih kupcev, do končnega lastnika. V vsaki od pogodb mora biti dovoljenje za vpis v zemljiško knjigo v skladu s takratno zakonodajo. Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave in notarja.
Vpis v zemljiško knjigo
Težava se pojavi, kadar nekaj manjka in sodišče zavrne vpis, ker ne razpolaga z vsemi originalnimi pogodbami.
V primeru, da je katera izmed pogodb izgubljena Zakon o zemljiški knjigi predvideva  postopek vzpostavitev zemljiškoknjižne listine.
Predlagatelj postopka vzpostavitev zemljiškoknjižne listine mora verjetno izkazati, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo (to izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo),ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.

Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice. V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe. Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega. Če je predlog za vpis v zemljiško knjigo pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.

Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena/uničena listina nanaša, podatke o vsebini izgubljene/uničene listine in poziv imetnikom pravic (služnosti, zastavne pravice ...), da v dveh mesecih izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine. Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni/zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original. 

Labels: